1.房屋出卖人与银行订立项目合作协议，明确银行的贷款额度，开设房屋销售资金专门帐户及出卖人的连带责任保证等。

2.买受与出卖人订立商品房预售合同，并由买受人向出卖人痪交纳不低于一定比例的首期购房款，出卖人出具凭证证明。

3.买受人向银行申请按揭贷款，出卖人予以协助，由银行进行审核。

4.出卖人、买受人银行三方签订按揭贷款合同。买受人将《商品房预售合同》交银行保存。

5.买受人与保险公司订立保险合同，并将保单交银行保存。

6.银行向出卖人支付按揭贷款。

7.出卖人在具备办理房产条件后，通知银行或买受人办理房地产证，由银行持有房产证并作抵押登记。

从按揭设立的过程可以看出，商品房按揭就是商品房出卖人、买受人、贷款银行在出卖人和买受人签订商品房买卖合同，并缴纳了购房首期款后，贷款银行取得买受人所购房产的担保，向出卖人支付剩余房款，出卖人对买受人不支付贷款及利息的债务承担连带保证责任或承担回购义务。